北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

(資料圖)

我計劃1300萬以內(nèi)，目前首城兩居，想換品質(zhì)住宅，且有一定升值潛力的低洼地帶。所以不知道常青藤的一層帶下躍和小院的是否可以？是否算是稀缺性？或者有什么別的推薦？關于區(qū)域：我在考慮望京已經(jīng)成熟了，是否東壩屬于洼地，未來（10年后）會追上望京?

還有個問題：我燕郊有3套房，我一直覺得燕郊通地鐵后，未來5年后房價會翻番，畢竟離副中心一站地鐵，不知道是否如此趨勢？

A：

1、北京沒有洼地，畢竟北京房價太貴了，動輒千百萬，誰都會很認真的考量的，早把洼地填平了?？瓷先ナ峭莸氐亩鄶?shù)都是坑，價格洼地也不是價值洼地。

2、常青藤的下躍，自住合適，投資算硬傷了。下躍也不算稀缺吧，全北京有的是，就是都不太好賣，連開發(fā)商都頭疼，所以才價格低。未必升值總是落后，只是流動性弱點兒，得真遇到喜歡這種產(chǎn)品的才行。

3、望京可以算成熟，但國貿(mào)、金融街和中關村不是更熟嗎，總不能讓他們退休吧？東壩不算洼地，雖然前些年的規(guī)劃不明確，從李嘉誠時期就來回的折騰，但價格并未走弱，幾個商品房小區(qū)也是超過了大盤的。可以將地圖向下拉一下，東壩的均價超過南邊同經(jīng)度的定福莊常營，所以這里就是合理的價格，談不上洼地。

未來十年追上望京，不容易，望京到現(xiàn)在連亞運村和奧園還沒追上呢。這可都20年過去了，重新規(guī)劃且實施也十多年了，還需要繼續(xù)努力吧。東壩到目前仍是規(guī)劃階段，但北京卻過了高速發(fā)展期了，看朝陽區(qū)是否向東邊財政傾斜吧，不容易，地主家也沒有余糧。

建議平和心態(tài)吧，東壩挺好的，常青藤也是不錯的小區(qū)，但也別期望值太高，追趕是很難的事兒。想追望京的板塊有的是，但都需要時間和運氣。望京如果不是運氣好，估計現(xiàn)在依舊是酒仙橋2.0。

4、燕郊修地鐵不是秘密，誰都知道，所以價值已經(jīng)體現(xiàn)在現(xiàn)有價格之中了。如果翻番那就快趕上通州了，但有這么多錢誰還買燕郊啊？燕郊也已經(jīng)追了不少年了，動輒翻番的這種話幾年就有個輪回，但到目前為止，價格差率還幾乎沒變，一直在追趕，從來不超越。

畢竟北京的經(jīng)濟也在發(fā)展，到目前為止，還沒給燕郊什么產(chǎn)業(yè)的利好。燕郊靠自己發(fā)展吧，產(chǎn)業(yè)、教育和醫(yī)療，都發(fā)展起來就能追上了。什么時候燕郊的業(yè)主們都打算常住，不考慮賣房了，那房價就會大漲。畢竟商品價格是供需關系決定的，都不想賣了才升值好。地鐵不起決定作用，朝陽京通路以南也有地鐵，雙橋豆各莊十八里店的，配套也都挺好，但房價持續(xù)走弱十多年了。

5、總之我覺得想法都有些理想化了，還是以現(xiàn)實為主吧，市場就是市場，都是明擺著的事兒，不好因個人想法而改變。

僅供參考。

二

Q:

我父親被開發(fā)商給忽悠了，買了一套**的期房，然后他們現(xiàn)在降價了。我去討說法，他們說可以讓我再買一套，可以打9折，比現(xiàn)在還低一些，價格能到20000，總價220萬。您看這價格合適嗎？如果均攤的話大概單價是21000。

A：

1、別買了就，房子是用來住的，這種遠郊房就更是用來住的了。要不然也就是放著，出租的話不僅租不上價，而且還毀裝修，那點兒租金還不夠裝修費的損失呢。

2、這要不是你問的話我都不知道這項目，太遠了，離五環(huán)都得好幾十公里吧？環(huán)境是肯定好，養(yǎng)老度假都合適，但老人真的能長期自住嗎？夠嗆吧，回趟市區(qū)多辛苦啊，又沒地鐵，開車都累。這要我說的話既然知道了被忽悠，那就能退就退吧，別再往里續(xù)錢了。

3、而且就算是2萬也不算便宜，旁邊的小區(qū)才1.2萬均價，房齡也不過才十年，之所以這里定2.2萬是錨定的萬科的，還有就是潮云的別墅。但你們想想，別墅才賣2萬，那這普宅小區(qū)的2萬合適嗎？

4、反正就這意思吧，如果是確定能長期自住買了就買了，但別再多買了，實在沒意義。如果不能確定自住，那留不留的更沒意義了。

僅供參考吧。

三

Q:

我之前是想在中央別墅區(qū)和新國展附近預備買大面積房子改善居住條件，但是發(fā)現(xiàn)其實還是在市內(nèi)買房比較好，無論是自住還是連帶保值增值。所以我現(xiàn)在考慮買公園1872單獨出來一棟偏酒店物業(yè)管理性質(zhì)的，89平一居室，價格在540-580之間。據(jù)說出租價格在1.1-1.5萬每月，算是投資性質(zhì)掙三五年房租，一個是再多湊點錢再換大房子，一個也是能抵擋一下利息不斷下調(diào)。

但是現(xiàn)在擔憂的方面是：樓市如果向下動蕩，這個沒有燃氣的酒店公寓的70年住宅會不會更掉價兒？是能跟大部隊步調(diào)一致還是會跌破大部隊？

A：

1、自住連帶保值增值，這在預算不太高的情況下是相沖突的，自住是消費，增值是投資。一般來說都得權衡，畢竟甘蔗不能兩頭兒甜。

2、1872這就是公寓，優(yōu)勢就是租金高，自住的話也可以算性價比高。劣勢就是升值慢，如果房齡老了或維護的普通的話會越來越慢。

所以這看自己重視什么吧，重視自住和租金更合適，升值什么的別期望值太高，高租金是用升值慢換來的。未必掉價兒，就是漲的慢。是否跟大部隊一致，某個階段有可能吧，長期看都是走弱的，近30年來基本如此。

3、打個比方吧，這就相當于名媛，公寓就是出租為主，跟誰睡都行。優(yōu)勢就是能解決基本需求，雖然這名媛不會做飯也無所謂，誰也不挑。而且在房齡新的時候濃妝艷抹的也挺漂亮，作為客人一般都不太在乎臨時花錢的，春宵一刻值千金。

可一旦想給這名媛贖身的時候大多數(shù)都會算計性價比，因為未必自用，都是打著繼續(xù)租出去賺錢的想法，得算回報率。所以誰也不出高價，名媛也就只能吃青春飯掙短租的錢了。

到目前為止，中國的主流還都是良家，而名媛屬于外圍，很難入圍大部隊，1872的公寓不就都在外圍嗎？尤其是當徐娘半老的時候，就更不太好釣金龜婿了。

雖然曾經(jīng)是“五陵少年爭纏頭，一曲紅綃不知數(shù)”，公寓中經(jīng)常上演“鈿頭銀篦擊節(jié)碎，血色羅裙翻酒污”的盛況，但最終是“暮去朝來顏色故，老大嫁作商人婦”。

這跟普宅兩碼事兒，那相當于大家閨秀或小家碧玉，是娶回家踏踏實實過日子的。雖然有可能彩禮高，但這感覺不一樣。一個是有可能白頭偕老，一個則肯定是露水夫妻，是長線投資和短線掙錢的關系。所以還是掙短線的租金為主吧，別太考慮長線的回報。

4、總之就是這情況，看自己的需求吧，比方未必貼切，當個參考而已。

僅供參考。

四

Q:

我是通州戶口，在國企工作，工資一般，媳婦過來投奔我，目前在小私企工作，收入也是一萬多，現(xiàn)在我倆人基本上圈子都在通州。首付250~300萬，已經(jīng)看了京貿(mào)國際城、京玥蘭園、國譽未來悅。還看了十多套二手房，中介說五環(huán)外二手房最多只能貸款243萬，加上自己不想重新裝修，最后還是選擇了國譽未來悅的新房，交了意向定金。

我父母（南方，家里住建專業(yè)的）過來看了看，工程還算過關，對加強保溫的自采暖系統(tǒng)倒不是很懂。兩家人現(xiàn)在對地段和小區(qū)規(guī)劃也比較滿意，價格也能夠得到。但是現(xiàn)在就是有幾個疑惑想問問您：

1、售樓部宣傳新型共有產(chǎn)權，80%產(chǎn)權，5.6萬，已經(jīng)比二手房還低，但是其實現(xiàn)在的價格來看，九棵樹街區(qū)5.6萬是最高之一。如果不是二手房貸款限制，這個新樓盤價格讓我們不太舒服，擔心買高了。

2、九棵樹畢竟是通州老城區(qū)，剛好是通州規(guī)劃發(fā)展的盲區(qū)，大V分析都是運河三角區(qū)優(yōu)先，實在不行宋莊，但是現(xiàn)階段那里的配套設施不高，煙火氣不足，而且我上班也不方便，讓我過去買房自住有點沒勇氣，可能需要個高人點一點我。

3、通州教育確實一般，媳婦又有帶娃焦慮，一直嚷嚷要去海淀，可現(xiàn)在購入海淀，平時通勤就非常痛苦，就想說通州未來教育或者周邊區(qū)域的教育有無改善可能。生娃還在籌備，計劃要個屬相龍寶寶，所以眼光還是不夠長遠。

4、最近北京市場復蘇，三線老家有一套房已經(jīng)掉價很多，在糾結(jié)是否把它骨折賣了去增加首付，因為自己首套資格還在。

A：

1、國譽未來悅，限價7萬，說的過去吧，不算多貴。樓面價好像是3.2萬吧，那賣5.6萬肯定有利潤，理論上應該能保證質(zhì)量。政府的20%份額是人家的土地收益，這沒什么辦法，否則誰白白讓利啊，政府家也沒有余糧的。自采暖就是前兩年效果普通，樓體烘干之后就正常了，入住率高的話比集中采暖劃算。

2、已經(jīng)交了意向就買了唄。談不上盲區(qū)，只是沒有運河熱門而已。但那邊還有溢價呢，也未必多合適，至少是居住的性價比不算太高。宋莊不懂，我一直沒去，不知道現(xiàn)在什么環(huán)境，賭一把的事兒吧。

3、教育，這只能父母定。常規(guī)建議是沒必要準備的太早，既然還沒要孩子，那錯過入學高峰期再看吧，犯不上在最高峰沖進去接盤。搶了房也用不上，住著性價比低，還得承擔著溢價的風險。人家能用完了學位就賣，你們可得持有至少八年呢，考慮好吧。

這等孩子入學之前三年再定也不晚。通州的教育提升是肯定的，但達到海淀的程度不容易，到時候再看吧。

4、北京現(xiàn)在還談不上復蘇，年底大多數(shù)都這樣兒，橫盤是常態(tài)，春節(jié)后才有可能出現(xiàn)小陽春。外地的我不懂，不好建議。

僅供參考。

五

Q:

孩子25年上學，目前四老房產(chǎn)對口人大附中實驗小學，打聽是個貼牌校，主張素質(zhì)教育。但也認了，畢竟在親媽濾鏡下，孩子也只能算是不笨吧，也沒想過讓孩子去三小這種牛小，現(xiàn)在努力娃中。主要問題是海淀的房子太小，50平米公寓大開間，住不了。所以想買小學周邊的老破小，目的是能住，5公里內(nèi)電動自行車能到。

我和老公名下無房，首付能有個450。我倆金融民工，好的時候收入還行，現(xiàn)在大環(huán)境不好，不太敢多貸款。畢竟海淀娃太費錢，以后花錢的地方太多了。目前看上了羅莊西里一套65平小兩居（對口學院路小學），全南向，低樓層有電梯（共九層），報價699，1997年的房子，感覺買這樣的還行，不求漲多少，不虧就行，畢竟剛需，打算長期持有，至少12年吧。

想咨詢一下：

1、我比較傾向于這種老破小，能住，戶型好，如果沒電梯就要樓層低一些的，盡量選房齡新的，這個思路對嗎？到時候會不會砸手里。

2、還是入學后把學區(qū)房賣了，加上手里的，湊個8、900首付比較好？但是感覺1300左右在中關村附近也買不到特別心儀的房子，您覺得哪種更合適？

3、中介說最近或者6、7月份入手合適，但我總想著過了24年入學高峰會不會降？等過了高峰再入手，是不是更合適？

4、還一點，想孩子入學后把四老房賣了置換到南城（目標是草橋、劉家窯那片兒吧，為了離老人近），改善居住條件，但短期也不會住，也得租出去。目前四老房的房租挺高的，7000多吧，換到南城肯定還要貸款，房租最多也就7000吧。不知道值不值？

A：

1、思路沒什么錯，盡量選三層最好。1990年之后的都算還合適，商貸不受限制。不會砸手里，北京的老房有的是，只要價格合適就都不算難賣。

2、人大附實小屬于名氣大的普小，不算多強。但學院路小學也是普小啊，北太平莊普通學區(qū)吧，不熱門。房子的優(yōu)勢就是溢價相對低，居住的性價比高些。常規(guī)建議是既然都是普小，那就選較好的學區(qū)。中關村學區(qū)的整體氛圍是比其他普通學區(qū)強的。但學區(qū)的選擇還是家長定吧，外人不好建議。

如果入學了干嘛還換學區(qū)房??？2025年之后是確定性的入學人口減少，就算是中關村的支撐強，溢價部分也未必不受影響。所以就是自住合適，其他的不好說，保值方面得看政策。如果是我在賣掉學區(qū)房后就買非學區(qū)的了，或者溢價低的，犯不上非得冒風險，居住的性價比還那么低，不劃算。

3、中介說的有道理，信息采集之前學區(qū)房至少不會降，上漲的可能性大。6月份就肯定平穩(wěn)了，所以要么現(xiàn)在，要么就等到6月。過了高峰期未必下降，也有漲的慢的可能。韓國和臺灣的都是這種先例，逐步降低溢價率。我建議是沒必要非得在高峰期去搶房，搶來了也用不上，何必呢。

4、草橋還好，房齡新的相對多，升值也大部分不落后。劉家窯弱點兒，典型的南三北五，自住為主。

學區(qū)房租金高？50平的開間，榮上居吧？如果是的話那也談不上租金高。50平價值小600萬，如果是非學區(qū)房的話能租1萬左右或以上。公寓本來就比普宅的收益率高，但升值慢點兒，所以溢價率并不低，這看自己重視什么了，不好這么比。

5、我腦子有點兒亂，還是自己先定下是否換學區(qū)吧，然后再說房子。

僅供參考。

六

Q:

2000年南三環(huán)大紅門苗圃東里的塔樓，67平方米，目前租金5500。售價58000每平。求問今年是出售的時機？這個地區(qū)還會上漲嗎，周邊新盤都9.5萬，本小區(qū)遲遲價格不美麗，繼續(xù)持有還是拋掉？

A：

1、有置換的需求就賣唄，房子是用來住的，該換就換。如果賣房后增加資金的話就算是時機，畢竟全國救市，北京至少沒有下跌的道理。不增加資金的話無所謂，平級置換談不上時機，只要盡量縮短空白期就不吃虧。

但如果是拋掉后套現(xiàn)的話那就看自己了，除非是有更好的理財渠道，否則考慮好吧。還是這話，下跌的可能性幾乎沒有，就算不大幅上漲，也大概率比其他理財什么的穩(wěn)妥。

2、67*5.8/0.55=700。租售比合理，北京平均值，這價格差不多就是市場價。是否上漲看大盤唄，北部漲完了就輪到南部，單獨的上漲不可能，近十多年來沒有先例。

3、南三北五，不是來個豪宅項目就能拉動的。南城的豪宅不止這一個，20年前就有珠江駿景拉動，結(jié)果反倒被拉下去了。之后石榴莊一帶的樓王不少呢，火了兩年也普通了。宋家莊金茂府11萬呢，周邊價格走勢沒什么變化。豪宅跟老小區(qū)沒什么直接關系，完全不同的購房群體。

4、總之就是如果置換的話就應該換，拋售套現(xiàn)的話看自己的判斷了。

僅供參考。

七

Q:

我是2006年買在的盧溝橋沸城，當時5800，那時就覺得便宜，后來才知道升值慢了。當時和萬年花城同戶型的才差十幾萬，首付幾萬塊錢，現(xiàn)在人家的都上千萬了，我這才五百萬多點兒?，F(xiàn)在是很為難，想置換的話不好換出好價格，看看地鐵通車能有多大拉動作用呢。

A：

1、地鐵通車，未必能幫上多大的忙。而且這離地鐵也不近吧，估計得走一段時間。一般一公里以上就不算地鐵房了，只能算近地鐵，兩公里以上就只能是有地鐵了。而且地鐵在北京早就是必備配套了，沒有的話減分，但有了的話也不加分。這東西都是開發(fā)商和中介用來炒作，或者對偏遠郊區(qū)作用大，市區(qū)的話意義不大。

2、其他我也沒什么可說的了吧？幫不上忙。而且提醒一下，看看這地鐵的線路，是刻意避開了鐵道以西的，走榆樹莊去的宛平城。也就是說，豐臺區(qū)的重點是在地鐵沿線，而有些沒太重視現(xiàn)有板塊。那在這種情況下，就更不太好引入什么大型配套了，沒有地鐵站點，連大商場什么的都不愛來。

以后的發(fā)展看學校吧，如果成績好就成為學區(qū)房了，這能快速帶動房價升值。否則靠現(xiàn)有配套的話相對普通。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！